各市、州、直管市和神農架林區城鎮老舊小區改造工作協(xié)調推進(jìn)小組：
《省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（鄂政辦發(fā)〔2021〕19號）印發(fā)以來(lái)，各地強化措施、積極實(shí)踐，解決了一大批群眾關(guān)心的急難愁盼問(wèn)題，涌現出以“當陽(yáng)模式”為代表的一些好經(jīng)驗、好做法。為加強典型經(jīng)驗的復制推廣，不斷提高老舊小區改造工作質(zhì)量和水平，提出如下實(shí)施意見(jiàn)。
一、學(xué)習當陽(yáng)經(jīng)驗，整體推進(jìn)模式升級
（一）完善改造模式。按照“體檢查病、連片改造、系統治理”的原則，統籌資金及管理需求，通過(guò)“片區化”整合，形成規?；母聠卧?，整體推進(jìn)老舊小區改造。對標完整社區建設標準，采取大片區統籌平衡、跨區域組合平衡及小片區自平衡等方式，整合一定區域內公共空間、存量資源等，實(shí)施片區化改造、街區化更新、規?；?jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運作，提升空間利用效率，消除各類(lèi)安全隱患，完善和提升小區功能，激發(fā)老舊城區活力。
（二）優(yōu)化融資模式。通過(guò)“市場(chǎng)化”方式，建立資源、資本、資金轉化循環(huán)渠道，實(shí)現項目可持續運營(yíng)和收支平衡，滿(mǎn)足金融機構授信條件。統籌市政公用、物業(yè)管理、經(jīng)紀租賃、停車(chē)場(chǎng)、充電樁、戶(hù)外廣告等經(jīng)營(yíng)性收入，以及改造拓展空間后形成的新增資產(chǎn)作為還款來(lái)源，對接金融機構長(cháng)周期、低利率融資產(chǎn)品。支持專(zhuān)業(yè)化公司參與養老、撫幼、助餐等服務(wù)設施和供水、供電、供氣、供暖、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施建設和后續運營(yíng)。
（三）創(chuàng )新運營(yíng)模式。按照“借、用、營(yíng)、還”一體化運作模式策劃項目、爭取資金、推進(jìn)建設、運營(yíng)管理。通過(guò)“平臺+專(zhuān)業(yè)企業(yè)”模式吸納社會(huì )資本參與，推動(dòng)存量資源利用、規?；脑?、專(zhuān)業(yè)化運營(yíng)、規范化管理。引導社會(huì )資本采取“大物業(yè)”模式，統籌整合、成片接管老舊小區物業(yè)，形成規模經(jīng)營(yíng)效益。通過(guò)“智慧化”賦能，依托物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數據和人工智能等技術(shù)，打造城市運營(yíng)服務(wù)平臺，打通供給和需求，整合片區資源，優(yōu)化公共服務(wù)運營(yíng)，增加項目經(jīng)營(yíng)性收入。
二、“留改拆”并舉，全面提升工作質(zhì)效
（一）轉變改造理念。堅持人民城市人民建、人民城市為人民，實(shí)行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，嚴控大規模拆除增建。探索可持續更新改造模式，優(yōu)化既有空間環(huán)境，提升住宅使用功能，保護具有歷史文化價(jià)值的街區、建筑及其影響地段的傳統格局和風(fēng)貌，推進(jìn)歷史文化遺產(chǎn)活化利用，保護老城區尺度與溫度，延續特色風(fēng)貌，保留城市記憶。
（二）探索拆改結合。根據居民意愿，按照宜拆則拆、自愿有償、規劃補缺的原則，依法拆除違法建設、D級危房、權屬主體有意愿的老舊閑置房屋等，通過(guò)補建、購置、置換、租賃、改造及推廣“社區盒子”等方式，統籌完善社區(小區)黨群服務(wù)中心(站)、社區養老等公共服務(wù)設施。涉及居民安置的，可采取異地安置方式。整合加裝電梯、室內裝飾、綠色建材等行業(yè)資源，為存量住房更新改造提供“一站式”服務(wù)。
（三）解決突出問(wèn)題。堅持先治理、后改造，建立完善體檢評估機制，系統治理老舊小區基礎設施、公共服務(wù)、物業(yè)管理等短板。在改造方案中應重點(diǎn)明確公共服務(wù)設施配置與運營(yíng)方案，明確強制性和引導性?xún)热?，探索建設社區服務(wù)綜合體，統籌利用社區內各類(lèi)存量房屋資源、“社區盒子”等裝配式模塊，突出“一老一幼”的出行、照料、助餐服務(wù)，完善教育、醫療、養老、托育、物流、體育健身、文化服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、基層治理等各類(lèi)設施配置。加快推進(jìn)老舊小區公共空間適老化改造及無(wú)障礙環(huán)境建設，探索適老住房建設。推進(jìn)既有住宅加裝電梯“應裝盡裝”，探索建立低樓層住戶(hù)利益補償機制。
三、強化政策支持，系統構建支撐體系
（一）統籌各類(lèi)資金。統籌中央補助資金、部門(mén)專(zhuān)項資金、財政配套資金、地方政府債券等，用于老舊小區改造。落實(shí)產(chǎn)權單位、專(zhuān)營(yíng)單位出資責任，引導居民通過(guò)個(gè)人出資、使用住宅專(zhuān)項維修資金、讓渡小區公共收益、使用住房公積金以及投工投勞等方式，合理分擔改造投入。支持提取住房公積金用于房屋本體改造、適老化改造、加裝電梯、補充房屋維修基金等需居民承擔的改造內容。根據財政部、住建部《中央財政城鎮保障性安居工程補助資金管理辦法》（財綜〔2022〕37號），補助資金根據支持內容不同，可以采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導作用，吸引社會(huì )資本參與城鎮保障性安居工程投資建設和運營(yíng)管理。對于符合條件的城鎮老舊小區改造項目申請地方政府債券資金，在限額內予以積極轉貸支持。
（二）加大金融支持。金融機構要加大對老舊小區改造信貸支持力度，開(kāi)發(fā)有針對性的金融產(chǎn)品，在貸款額度、利率定價(jià)、擔保方式等方面給予差異化政策支持。通過(guò)整體授信方式向實(shí)施主體投放更長(cháng)周期、更低利率的融資貸款，適當設置還款寬期限，緩解項目前期還款壓力。允許實(shí)施主體以未來(lái)現金流、相關(guān)設施未來(lái)收益作為還款來(lái)源。
（三）加強用地保障。住建、發(fā)改、自然資源等部門(mén)要加強服務(wù)指導，建立“綠色通道”，簡(jiǎn)化審批手續，對列入年度計劃的項目，相關(guān)許可手續在提供要件基礎上可容缺受理。對不符合規劃但確需進(jìn)行老舊小區相關(guān)改造的，加強與國土空間規劃的銜接，依法依規統籌解決。因實(shí)施城市更新提升城市功能和品質(zhì)需要的，可依法依規嚴格按照程序辦理土地用途變更手續。各地可探索資源整合利用機制并出臺相關(guān)土地支持政策，合理拓展改造實(shí)施單元，推進(jìn)相鄰小區與周邊地區聯(lián)動(dòng)改造，加強服務(wù)設施、公共空間共建共享。利用閑置用房等存量房屋建設各類(lèi)公共服務(wù)設施的，可在使用期限內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)手續。增設服務(wù)設施需辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應依法依規積極予以辦理。支持各地推進(jìn)城鎮老舊小區改造與城市更新、城鎮低效用地再開(kāi)發(fā)、城鎮全域國土綜合整治相結合，探索試點(diǎn)以預供地方式實(shí)施供地。利用依法拆除騰出空間改造建設各類(lèi)設施的，可不增收土地價(jià)款。根據《省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的實(shí)施意見(jiàn)》（鄂政辦發(fā)〔2021〕19號），在不違反國家有關(guān)強制性規范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標。
四、堅持市場(chǎng)導向，建立健全參與機制
（一）發(fā)揮政府作用。各地要加強引導和統籌，盤(pán)活存量資源與可運營(yíng)公共資源資產(chǎn)，提高公共服務(wù)水平和資源利用效率。加強政府信用體系建設，保障市場(chǎng)主體合法權益。住建、發(fā)改、市場(chǎng)監督與相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)要加強對城鎮老舊小區改造經(jīng)營(yíng)性項目的跟蹤服務(wù)，提供便利條件，規范收費行為，維護價(jià)格秩序，保證合理水平。
（二）培育市場(chǎng)主體。鼓勵社會(huì )資本作為實(shí)施主體，允許將老舊小區存量資產(chǎn)依法授權給項目實(shí)施主體開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，采取“改造+運營(yíng)服務(wù)”一體化的市場(chǎng)運作模式，積極培育、引入綜合集成運營(yíng)商和托育、養老、社區商業(yè)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)運營(yíng)商，以居民需求為導向，提升運營(yíng)品質(zhì)和活力?？茖W(xué)制定市場(chǎng)主體政策扶持與退出機制，對于按照大物業(yè)服務(wù)模式接管已改造老舊小區的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，地方政府可結合自身實(shí)際給予一定年限的補助。
（三）完善監管機制。各地要健全引入社會(huì )資本的監管制度，對社會(huì )資本投資、改造和運營(yíng)進(jìn)行全過(guò)程監管。建立改造評估監測機制，定期對社會(huì )資本的服務(wù)情況進(jìn)行評估，總結經(jīng)驗，持續改進(jìn)和提升社會(huì )資本的服務(wù)質(zhì)量。優(yōu)化社會(huì )資本參與環(huán)境，建立健全社會(huì )資本進(jìn)入和退出機制。
五、引導多方聯(lián)動(dòng)，持續強化跟蹤問(wèn)效
（一）加強組織領(lǐng)導。各地要加強領(lǐng)導，發(fā)揮聯(lián)席會(huì )議作用，完善工作專(zhuān)班，強化工作機制，細化工作方案，形成“市級謀劃指導、縣級統籌實(shí)施、平臺落實(shí)資金、街道社區協(xié)調、居民群眾參與”的五級聯(lián)動(dòng)機制。各級住建、發(fā)改、財政、經(jīng)信、城管、自然資源、國資、民政、商務(wù)、文化、教育、衛生、體育、電力、通信等部門(mén)要加強協(xié)作、形成合力。堅持黨建引領(lǐng)，充分發(fā)揮基層黨組織作用，推進(jìn)老舊小區黨組織建設全覆蓋。
（二）堅持共同締造。廣泛開(kāi)展美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動(dòng)，建立多方參與、溝通順暢的全過(guò)程協(xié)商共治機制，鼓勵社區和運營(yíng)主體人員交叉任職。將“成立小區黨組織、多方協(xié)商共治、簽訂居民公約、拆除違法建設、出資參與改造、承諾接受后期物業(yè)管理并交納費用”,作為申報改造計劃優(yōu)先考慮的前置條件，并將改造標準與居民出資額、小區公共收益讓渡情況等掛鉤。借助專(zhuān)業(yè)設計團隊、社會(huì )組織等第三方力量，建立參與式社區規劃制度，發(fā)動(dòng)居民全過(guò)程參與改造和后期管理。
（三）強化考核監督。各地要強化老舊小區改造督查考核機制，把小區黨組織和業(yè)委會(huì )組建率、物業(yè)管理覆蓋率、社區（小區）綜合服務(wù)設施完備率、物業(yè)費收繳率以及居民參與度和滿(mǎn)意度，作為老舊小區改造績(jì)效考評的重要內容。根據省委、省政府要求，每年對各地工作落實(shí)情況和部門(mén)支持情況進(jìn)行考核評估，納入對地方政府目標考核的重要內容；紀檢監察部門(mén)將城鎮老舊小區改造納入解決人民群眾急難愁盼問(wèn)題專(zhuān)項監督工作范圍，強化紀律監督。
湖北省城鎮老舊小區改造工作協(xié)調推進(jìn)小組辦公室
（湖北省住房和城鄉建設廳代章）
2023年4月17日
（此件公開(kāi)發(fā)布）
（責任編輯：何雯麗）
